I. Introducción

El Distrito Especial, Deportivo, Cultural, Turístico, Empresarial y de Servicios de Santiago de Cali, capital del departamento del Valle del Cauca, constituye uno de los centros urbanos más dinámicos y complejos de Colombia.1 Su condición de Distrito Especial le confiere un marco de gobernanza y planificación particular, con desafíos amplificados por su geografía singular: un denso valle fluvial flanqueado por la imponente Cordillera Occidental y los Farallones de Cali.2 En este contexto, la administración del territorio se convierte en una tarea de alta complejidad que demanda herramientas de gestión precisas, actualizadas y fiables. El catastro emerge, en este escenario, como un instrumento de carácter estratégico que trasciende su tradicional concepción fiscal.

Este proyecto analiza en profundidad cómo esta visión nacional se materializa en un centro urbano descentralizado y de gran escala como Cali. Mientras la normativa nacional subraya objetivos holísticos como el ordenamiento del territorio y la seguridad en la tenencia 4.

Por lo tanto, este documento se estructura como un argumento que demuestra por qué el riguroso proceso técnico de levantamiento de información y valoración de predios es una condición indispensable para alcanzar los objetivos no fiscales que benefician al conjunto de la sociedad. 

II. Antecedentes

Para comprender el estado actual de la gestión catastral en Santiago de Cali, es imprescindible analizar la evolución del marco normativo que la rige a nivel nacional y los hitos específicos que han marcado su aplicación a nivel local. Esta sección detalla la arquitectura legal y el contexto histórico que definen el proceso de actualización catastral objeto de este estudio.

Evolución del Marco Normativo Nacional

La política de Catastro Multipropósito en Colombia es el resultado de un proceso evolutivo de planificación y reglamentación, diseñado para superar las limitaciones del catastro tradicional.

Política Pública y Marco Legal

El andamiaje de la política pública se ha construido sobre una serie de documentos y leyes clave. El Documento CONPES 3958 de 2019, "Estrategia para la implementación de la política pública de Catastro Multipropósito", sentó las bases estratégicas, reemplazando a su predecesor (CONPES 3859) con una visión más amplia e integral.4 Sin embargo, el punto de inflexión fue la

Ley 1955 de 2019 (Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022), que en su artículo 79 elevó la gestión catastral a la categoría de servicio público. Esta ley redefinió el ecosistema catastral al crear las figuras de regulador (Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC), gestor y operador, permitiendo que entidades territoriales como municipios y distritos pudieran habilitarse como gestores catastrales, rompiendo el monopolio histórico del IGAC.3

Esta ley también asignó a la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) las funciones de inspección, vigilancia y control sobre la prestación del servicio, y estableció que los gastos asociados al catastro serían considerados como gastos de inversión, facilitando su financiación.4 El Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 (Ley 2294 de 2023) ha continuado y potenciado esta política, estableciendo la ambiciosa meta de pasar de un 9.4% a un 70% del territorio nacional con catastro actualizado, y vinculando directamente el catastro con la Reforma Rural Integral y el ordenamiento del territorio alrededor del agua.5

Reglamentación Técnica y Operativa

La implementación práctica de esta política ha sido detallada a través de una serie de decretos y resoluciones técnicas que establecen el "cómo" de la gestión catastral:

• Decreto 148 de 2020: Este es el decreto marco que reglamenta la gestión catastral. Define los procesos de formación, actualización y conservación; establece las obligaciones de los actores del sistema; y detalla los procedimientos con enfoque multipropósito, incluyendo los métodos de levantamiento de información (directos, indirectos, declarativos y colaborativos).4
• Resolución 1040 de 2023 (Resolución Única de la Gestión Catastral Multipropósito): Emitida por el IGAC, esta resolución consolida y unifica la reglamentación técnica dispersa, convirtiéndose en el manual de referencia para todos los gestores catastrales. Deroga y reemplaza normativas anteriores, como la Resolución 1149 de 2021, para proporcionar un marco coherente y actualizado.9
• Resoluciones sobre Estándares Técnicos: Un conjunto de resoluciones ha sido fundamental para garantizar la calidad y la interoperabilidad de la información catastral. La Resolución 388 de 2020 estableció las especificaciones técnicas para los productos de información generados. Crucialmente, la Resolución 499 de 2020 adoptó oficialmente el modelo de datos LADM-COL (Land Administration Domain Model - Perfil Colombia) como el estándar obligatorio para la estructuración de la información catastral, asegurando que los datos de diferentes gestores puedan "hablar" el mismo lenguaje técnico.4

Hitos de la Gestión Catastral en el Distrito de Cali

El Distrito de Santiago de Cali, en virtud de la descentralización promovida por la Ley 1955 de 2019, actúa como gestor catastral habilitado a través de su Subdirección de Catastro, adscrita al Departamento Administrativo de Hacienda.11 Esta autonomía le confiere la responsabilidad directa de adelantar los procesos de formación, actualización y conservación en su jurisdicción, una tarea que en otros municipios es desempeñada por el IGAC o gestores regionales.13

III. Descripción del Área de Estudio

El Distrito de Santiago de Cali es un territorio de contrastes y complejidades, cuyo entendimiento es esencial para contextualizar el alcance y la importancia de la actualización catastral. Esta sección describe las características geográficas, socio-demográficas y de planificación que definen el área de estudio.

Caracterización Geográfica y Ambiental

Ubicada a una altitud promedio de 1,000 msnm en las coordenadas 3°27′00″N 76°32′00″O, Cali se asienta en el valle geográfico del río Cauca, una de las planicies más fértiles y estratégicas de Colombia.2 La ciudad se extiende sobre el costado occidental del río Cauca, mientras que su límite occidental está definido por los Farallones de Cali, una formación montañosa perteneciente a la Cordillera Occidental de los Andes que constituye un área de gran valor ecológico y paisajístico.2

• Hidrografía: El sistema hídrico del municipio está dominado por el río Cauca, que actúa como el principal colector de las aguas de la región. De la Cordillera Occidental descienden numerosos ríos que atraviesan el área municipal antes de tributar al Cauca, entre los que destacan los ríos Cali, Pance, Meléndez, Lili y Aguacatal. Estos ríos no solo son fuentes vitales de agua para la ciudad, sino que también conforman corredores ecológicos y, al mismo tiempo, representan fuentes de riesgo por inundación, especialmente en sus cuencas bajas.2 La gestión de estas cuencas es un elemento central del ordenamiento territorial.
• Estructura Ecológica Principal: El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Cali reconoce una Estructura Ecológica Principal como el sistema de áreas protegidas, corredores ecológicos y zonas de valor ambiental que debe ser conservado para garantizar la sostenibilidad del municipio. Esta estructura incluye los cerros tutelares, los humedales, los bosques y las rondas de los ríos, y su delimitación y gestión dependen directamente de información predial precisa para evitar la ocupación indebida y promover su conservación y restauración.

El Catastro Multipropósito es la fuente primaria y oficial para esta información, proveyendo datos sobre el uso actual del suelo, la densidad de construcción, la dinámica del mercado inmobiliario, la ubicación de asentamientos informales y las áreas de riesgo.3 Por consiguiente, una actualización catastral incompleta, imprecisa o desactualizada conducirá inevitablemente a un diagnóstico deficiente y, como resultado, a un nuevo POT débil, ineficaz y susceptible de ser nuevamente impugnado legalmente. Esto eleva la relevancia del tema de este proyecto de un mero ejercicio de SIG a un componente clave de la gobernabilidad y el futuro sostenible de Cali.

IV. Objetivos del Proyecto

• Utilizar las herramientas SIG mediante el software ARGIS PRO para identificar el catastro urbano del distrito de Santiago de Cali (comuna 4-7).
• Delimitar con precisión el área de estudio, consolidando los límites geoespaciales de las comunas 4, 5, 6 y 7, utilizando la cartografía oficial de la Infraestructura de Datos Espaciales de Santiago de Cali (IDESC).
• Identificar los proyectos lineales de redes de energía eléctrica en el área de estudio analizada.

V. Metodología

Esta sección detalla el conjunto de pasos técnicos y geoprocesos necesarios para llevar a cabo el presente proyecto alineados con los objetivos previamente planteados. La metodología se estructura en tres fases principales: pre-operativa, operativa y post-operativa.

VI. Resultados

Esta sección presenta los productos propuestos en los objetivos, lo que permitió conformar la base de datos cartográfica, georreferenciada realizada a través del programa Arcgis Pro.

En el plano anterior "Catastro Urbano en las comunas 4, 5, 6 y 7 del Distrito de Santiago de Cali", se presenta un levantamiento catastral detallado que abarca un total de 39 predios, con una mayor concentración en la comuna 5. Esta comuna destaca, por albergar una base aérea militar destinada al entrenamiento, lo que aporta un valor estratégico al área. Además, la zona cuenta con la implementación de líneas de proyectos eléctricos licenciados de 34,5 kV, diseñadas y gestionadas por la empresa CELSIA COLOMBIA.

Es importante resaltar que El catastro multipropósito juega un papel esencial en la gestión territorial y el desarrollo urbano sostenible de la ciudad Santiago de Cali. Este enfoque permite a la ciudad abordar diversos desafíos relacionados con el uso del suelo, la equidad tributaria y la planificación a largo plazo. A continuación, se detallan aspectos clave del catastro multipropósito aplicado en Cali.

Cali, como ciudad principal del Valle del Cauca, enfrenta desafíos significativos debido a su crecimiento poblacional y urbanístico, las principales ventajas del catastro multipropósito de la ciudad es:  

1. Mejorar la información sobre propiedades y su uso.

2. Apoyar la planeación y ordenamiento territorial.

3. Reducir la desigualdad fiscal mediante la actualización de avalúos.

4. En comunas con infraestructura clave, como la 5 (redes eléctricas de Celsia), se optimiza la planificación.

La presencia de esta infraestructura eléctrica no solo posiciona a la comuna 5 como un punto clave dentro del desarrollo energético del proyecto, sino que también incrementa su relevancia en términos catastrales y urbanísticos, reflejando un auge significativo en ambos sectores.

Productos Cartográficos

La representación visual de los resultados es fundamental para la comprensión y difusión de la actualización. Se generaría una serie de productos cartográficos de alta calidad, elaborados en un sistema de información geográfica como ArcGIS Pro.

Producto Cartográfico Final: este es el producto cartográfico síntesis. Corresponde a salida gráfica, que muestra la información actualizada de cada predio: su folio de matrícula inmobiliaria, el número predial y otros elementos relevantes. 

Estos resultados, tanto cartográficos como estadísticos, no solo cumplen con los requisitos técnicos del proyecto, sino que también proveen una visión clara y documentada de la transformación del territorio y del impacto real de la actualización catastral.

VII. Conclusiones

Se concluyen todos los objetivos planteados en el inicio del proyecto, especialmente la actualización catastral urbana para el municipio de Santiago de Cali, con base en el marco normativo vigente y las metodologías de enfoque multipropósito.

El uso de las herramientas SIG fue fundamental para el levantamiento y actualización catastral de la ciudad de Santiago de Cali, permitiendo actualización de la base de datos cartográfica en tiempo real.

Tener en consideración los proyectos lineales que se traslapan con el catastro urbano de las comunas de la 4 a la 7, teniendo en cuenta que deben respetar la servidumbre con un ancho de 15 metros a cada lado, lo que significa que no se puede construir, sembrar ni hacer otra actividad que pueda ser afectada por este proyecto.

VIII. Recomendaciones

A partir del análisis y las conclusiones desarrolladas en este proyecto, se formulan las siguientes recomendaciones estratégicas, orientadas a optimizar los futuros procesos de gestión catastral en el Distrito de Santiago de Cali y a potenciar los beneficios del enfoque multipropósito.

• Optimización Tecnológica del Software ArcGIS Pro: Se recomienda integrar de manera progresiva las tecnologías SIG para la detección automatizada de cambios. Soluciones como las que ofrece la plataforma ArcGIS (automatización) lo cual podrían reducir significativamente los tiempos y costos de la fase operativa.
• Fortalecimiento en la base de datos catastral: actualizar permanentemente la base de datos con la información en tiempo real del municipio de Santiago de Cali.
• Mejora de la Participación Ciudadana y Transparencia: Se recomienda el desarrollo de un Geoportal Catastral Público mejorado, donde cualquier ciudadano pueda consultar de manera fácil e intuitiva la información de su predio (ficha catastral, cartografía, avalúo y su justificación). Adicionalmente, se podría implementar un módulo de "Catastro Colaborativo" a través de una aplicación web o móvil, donde los propietarios puedan declarar voluntariamente cambios en sus predios (ej. una nueva construcción o demolición).

IX. Referencias Bibliográficas

Alcaldía de Santiago de Cali. (2014). Acuerdo 0373 de 2014: Por medio del cual se adopta la revisión ordinaria de contenido de largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Santiago de Cali. Concejo de Santiago de Cali. 22

Alcaldía de Santiago de Cali. (2019). Geoportal Catastral. Departamento Administrativo de Hacienda. 34

Alcaldía de Santiago de Cali. (2023). Resolución 4131.050.21.3547 de 2023: Por la cual se actualizan los requisitos para los trámites y la prestación del servicio público catastral del Distrito de Santiago de Cali. Departamento Administrativo de Hacienda. 11

Alcaldía de Santiago de Cali. (2024). Acuerdo 0678 de 2024: Por medio del cual se adopta el Plan de Desarrollo del Distrito Especial, Deportivo, Cultural, Turístico, Empresarial y de Servicios de Santiago de Cali 2024 - 2027 "Cali, Capital Pacífica de Colombia". Concejo de Santiago de Cali. 1

Alcaldía de Santiago de Cali. (2024). Cali se transforma: conozca los resultados de la actualización catastral 2024. Departamento Administrativo de Hacienda. 19

Alcaldía de Santiago de Cali. (2024). Gestión Catastral. 14

Alcaldía de Santiago de Cali. (2024). Plan de Ordenamiento Territorial. Departamento Administrativo de Planeación. 29

Cali Cómo Vamos. (2023). Informe de Calidad de Vida 2023. 26

Congreso de Colombia. (2019). Ley 1955 de 2019: Por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022. “Pacto por Colombia, Pacto por la Equidad”. 3

Congreso de Colombia. (2023). Ley 2294 de 2023: Por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 “Colombia Potencia Mundial de la Vida”. 5

Concejo de Santiago de Cali. (2018). Resolución 4131.050.21.S.85 del 28 de diciembre del 2018. 15

Concejo de Santiago de Cali. (2022). Respuesta a derecho de petición sobre actualización catastral rural. 17

Concejo de Santiago de Cali. (2024). Respuesta a derecho de petición sobre actualización catastral urbana 2024. 15

Contraloría General de Santiago de Cali. (2024). Informe Final Actuación Especial de Fiscalización - Denuncia Fiscal Nº 061-2024, 080-2024 y 092-2024. 41

Departamento Nacional de Planeación (DNP). (2019). Documento CONPES 3958: Estrategia para la implementación de la política pública de Catastro Multipropósito. 4

Departamento Nacional de Planeación (DNP). (s.f.). Proyecto Tipo: Actualización catastral con enfoque multipropósito. 3

El País. (2024, septiembre 11). Dan a conocer la programación de las nuevas jornadas de actualización catastral en Cali: así se puede participar. 45

El Tiempo. (2019, julio 25). Resultados del Dane en Cali: ¿cuántos habitantes tiene la ciudad?. 24

Esri Colombia. (s.f.). ArcGIS para la gestión catastral multipropósito. 36

Gobierno de Colombia. (s.f.). Política pública y normativa - Catastro Multipropósito. 4

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (2020). Resolución 388 de 2020. 4

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (2020). Resolución 499 de 2020. 4

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (2023). Resolución 1040 de 2023: Por medio de la cual se expide la Resolución Única de la Gestión Catastral Multipropósito. 9

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (2023). Procedimiento Formación y Actualización Catastral con Enfoque Multipropósito PC-GCT-01 V2. 9

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (2024). Diccionario de Datos Modelo Extendido Catastro Registro LADM_COL v4.1. 39

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). (s.f.). El IGAC no realiza procesos de actualización catastral en el municipio de Cali, Valle del Cauca. 13

Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE). (s.f.). Modelos LADM_COL. 12

Jiménez De Borrero, L. B., & Borrero V., P. A. (2024, septiembre 13). Significado de la actualización catastral para Cali. Cali Escribe. 7

MasterGIS. (s.f.). Reglamento de Proyectos Finales. 47

Presidencia de la República de Colombia. (2020). Decreto 148 de 2020. 4

Wikipedia. (s.f.). Cali. 2