Introducción

El crecimiento de zonas urbanas es un fenómeno que siempre viene acompañado ante la construcción infraestructuras de gran escala como presas, carreteras, vías férreas y redes eléctricas. Dicho desarrollo dependerá, entre otras características, de la disponibilidad de tierras susceptibles al cambio de uso de suelo, conexiones y servicios, y al entorno geográfico del área impactada por estas obras.

El municipio de Tulum, en el estado de Quintana Roo, es uno de estos claros ejemplos de rápido crecimiento urbano, actualmente la construcción del proyecto Tren Maya, ha provocado el aumento de especulación inmobiliaria, llevando a múltiples inmobiliarias y desarrolladoras a localizar áreas que sean potencialmente viables al crecimiento urbano.

Antecedentes

Con el objetivo de impulsar y fortalecer la economía en el sureste mexicano, el gobierno Federal a través del Fondo de desarrollo al turismo (FONATUR) proyectó e inició la construcción de la red ferroviaria conocida como Tren Maya, la cuál tendrá una longitud de 1,525 kilómetros y atravesará los estados de Chiapas, Tabasco, Campeche, Yucatán y Quintana Roo (FONATUR, 2023). Su ruta contará con 20 estaciones y 14 paraderos. Para su construcción se subdividió en 7 tramos. (Ilustración 1)

El tramo 5, correrá del aeropuerto de Cancún, a Tulum, pasando por los municipios de Puerto Morelos y Playa del Carmen. Se conectará con el tramo 6, el cual correrá de Tulum a Chetumal, pasando por los municipios de Felipe Carrillo Puerto, Bacalar y Othon P. Blanco. (Tren Maya Trips, 2023)

Descripción del área de estudio

El municipio de Tulum se localiza en la zona central del estado de Quintana Roo, limita al norte con el municipio de Playa del Carmen, al sur con el municipio Felipe Carrillo Puerto, al Este con el Mar caribe y al oeste con el municipio Felipe Carrillo Puerto y Valladolid. Tiene una superficie de 2,018.6 km2 y una población de 46,721 habitantes, equivalente al 25% del total de la población estatal. (INEGI, 2020)

Objetivos del proyecto

Identificar zonas potenciales para el desarrollo urbano, considerando la cercanía a vías de comunicación principales existentes, cercano a la infraestructura del tren maya y distante de las áreas naturales protegidas actuales en el municipio de Tulum y zonas aledañas.

Metodología

1. Recopilación de información cartográfica:
   1. Uso de suelo y vegetación: Carta F16-11 Cozumel INEGI;
   2. Áreas naturales protegidas (CONANP, 2023);
   3. División política estatal y municipal de la República Mexicana (CONABIO, 2023)
   4. Red de vías de comunicación de la SICT (SICT, 2023)
   5. Zonas urbanas del Municipio de Tulum: CARTA F16-11 Cozumel INEGI
   6. Eje de proyecto de tren maya: fotointerpretación por el desmonte dentro del municipio de Tulum. Google Earth.
   7. Núcleos agrarios en el municipio de Tulum (RAN, 2023)
2. Elaboración de una matriz de ponderación considerando la distancia a áreas naturales protegidas con un valor de 30%, uso de suelo de 30%, distancias a vías de comunicación preexistentes con un 10%, distancia a la infraestructura del tren maya con un 20% y distancia a poblados existentes con un 10% sumando el 100% requerido para el análisis espacial.
3. Para brindar la asignación de rangos a la matriz se consideran los siguientes supuestos:
   1. Distancia al proyecto Tren Maya: se consideran buffer de 1,2,3 y 5km de distancia con una valoración decreciente de 10 a 5 acorde a la proximidad al proyecto.
   2. Distancia a una vialidad prexistente: se consideran buffer en intervalos a cada 500 metros en los 2 kilómetros cercanos a cada vialidad con valores de 10 a 5 acorde a la proximidad a las vialidades.
   3. Distancia a un área natural protegida: se consideran buffer a cada 2,4,6,8 y 10 kilómetros con valores de 10 a 4, siendo los valores más altos los más distantes a las ANP.
   4. Distancia a un poblado existente: se consideran buffer de 1,2,3,4 y 5kilómetros alrededor de un poblado existente, con valores de 10 a 6, siendo los valores de 10 los más próximos a los poblados existentes.
   5. Uso de suelo: se numera en una escala de 10 a 1 acorde con el tipo de suelo, siendo los valores altos los más propensos a tramitar un uso de suelo y con valores de 1 aquellos inviables y con número 4 aquellos restringidos por la ley para cambio de uso de suelo.
4. Rasterización de capas, se realiza la conversión de los buffers múltiples de las capas de distancia al proyecto tren maya, distancia a vialidad preexistente, distancia a un área natural protegida, distancia a un poblado existente y el uso de suelo a datos raster con un tamaño de celda de 10x10 metros.
5. Procesamiento de ponderación: permite generar áreas potenciales que cumplan con valores altos de la matriz de ponderación. En este caso identificando áreas que se encuentren cerca del proyecto tren maya, con una conectividad a vialidades preexistentes, lejos de las áreas naturales protegidas, pero a la vez cercanas a centros urbanos próximos y con un uso de suelo que sea susceptible a ser modificado.

Análisis y discusión de resultados

De acuerdo con el procesamiento de ponderación, se identifican 3 clases de probabilidad de desarrollo urbano, 19.19Ha con muy alta probabilidad, 658.32Ha con alta probabilidad y 8m142.62Ha con media probabilidad de desarrollo.

Realizando un análisis foto interpretativo con plataformas satelitales de Google Earth en las zonas potenciales, identificando la existencia de rastros de crecimiento urbano en los polígonos asociados a muy alta y alta probabilidad, mientras que en los polígonos de probabilidad media se identifican áreas libres con alta probabilidad de desarrollo futuro.

Este desarrollo se centra más una porción al norte dentro le Ejido de Jacinto Pat y al Sur dentro del ejido de Tulum.

Conclusiones

El crecimiento urbano dentro de Tulum es un fenómeno que aumentará como resultado de la construcción del tren maya y del aeropuerto internacional de Tulum, incrementando el costo por metro cuadrado de las zonas cercanas a dichas infraestructuras.

No obstante, una gran parte de los actuales desarrollos se centran a la urbanización de nivel residencial, dejando un área de oportunidad ante los desarrollos de interés social que serán necesarios para cubrir las necesidades operacionales de los proyectos federales, así como del incremento del sector turístico pronosticado para los próximos 10 años.

Sin duda se espera que, en los próximos años, se lleguen a titular gran cantidad de tierra en los ejidos de Tulum y Jacinto Pat que aún son de propiedad social, permitiendo así subdividir y lotificar para la planeación urbana en las zonas de media probabilidad de crecimiento.

Recomendaciones

Se recomienda reducir la escala del estudio, identificando la propiedad privada existente en las áreas potenciales.

Analizar la presencia de terrenos nacionales que aún no estén titulados y conocer el estado de los trámites de los predios en zonas potenciales.

Referencias

CONABIO. (NOVIEMBRE de 2023). Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad. Obtenido de CONABIO: https://www.gob.mx/conabio

CONANP. (NOV de 2023). Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas. Obtenido de CONANP: https://www.gob.mx/conanp

FONATUR. (11 de 2023). Fonatur Tren Maya. Obtenido de Tren Maya: https://www.gob.mx/fonatur/acciones-y-programas/proyecto-regional-tren-maya

INEGI. (2020). Panorama Sociodemográfico de México 2020 - Quintana Roo. Aguascalientes: INEGI.

RAN. (NOVIEMBRE de 2023). Registro agrario nacional. Obtenido de RAN: https://www.gob.mx/ran

SICT. (NOVIEMBRE de 2023). Secretaría de infraestructura, comunicaciones y transportes. Obtenido de SICT: https://www.gob.mx/sct

Tren Maya Trips. (Nov de 2023). Tren Maya Trips. Obtenido de https://www.trenmayatrips.com/es/planifica-tu-viaje-en-tren-maya-mapa-de-rutas-y-atracciones-imperdibles