ANÁLISIS DEL USO DEL SUELO Y CARACTERIZACIÓN CATASTRAL DEL SECTOR SAN ANDRÉS I, II Y III ETAPA EN TRUJILLO MEDIANTE SIG Y SIMULACIÓN 3D

1. Introducción

El presente proyecto tiene como objetivo el análisis del uso del suelo y la caracterización catastral del Sector San Andrés I, II y III Etapa en el distrito de Trujillo. Se utilizaron datos geoespaciales provenientes de la Municipalidad Provincial de Trujillo, los cuales fueron procesados para generar un sistema de información geográfica (SIG) que permita la visualización, análisis y simulación tridimensional de la zona de estudio.

La simulación 3D es una herramienta fundamental para la planificación urbana, ya que permite una mejor comprensión del entorno construido y su relación con la infraestructura existente. En este caso, la representación tridimensional de los predios y edificaciones del sector San Andrés facilita el análisis de densidad urbana, distribución de alturas y zonificación, lo que contribuye a una toma de decisiones más informada en temas de desarrollo urbano y gestión territorial.

2. Antecedentes

El catastro urbano de Trujillo ha sido objeto de diversos estudios para la planificación territorial y la gestión del suelo. La información catastral permite a las municipalidades optimizar el uso del suelo y mejorar la gestión urbana. En este contexto, la utilización de SIG y herramientas de simulación 3D ofrece una metodología innovadora para el análisis y visualización de la información territorial.

3. Descripción del área de estudio

El Sector San Andrés I, II y III Etapa se encuentra en el distrito de Trujillo y comprende diversas unidades urbanas, incluyendo lotes, parques, vías locales y colectoras. La zona presenta una estructura urbana consolidada con edificaciones de diferentes alturas y tipologías de uso del suelo.

Esta área es una de las más demandadas en Trujillo debido a su ubicación estratégica. Se extiende desde la Av. España y corre paralela a las Avenidas Larco y Juan Pablo II, en dirección al balneario de Buenos Aires. Además, colinda con las urbanizaciones La Merced y California, reconocidas por su alta demanda en el mercado inmobiliario para alquiler, compra y venta de propiedades. Sin embargo, para el presente proyecto solo se están considerando tres etapas: la I, II y III.

Las primeras dos etapas, San Andrés I y II, se encuentran cerca del centro de la ciudad y son reconocidas por su carácter tradicional. En estas áreas, muchas viviendas originales han sido reemplazadas por edificaciones residenciales modernas, lo que refleja un proceso de renovación urbana. Además, estas etapas cuentan con parques bien conservados y albergan equipamientos de relevancia, como el Complejo Policial Alcides Vigo (ex PIP). Ambas etapas pertenecen al distrito de Trujillo.

Por otro lado, la tercera etapa, San Andrés III, destaca por su fácil accesibilidad y la presencia de múltiples áreas verdes, junto con una oferta variada de servicios, incluyendo restaurantes, colegios y transporte público. Además, su proximidad al centro comercial Real Plaza la convierte en una zona de gran dinamismo urbano. A diferencia de las primeras etapas, esta pertenece al distrito de Víctor Larco.

4. Objetivos del proyecto

Objetivo general:

Analizar el uso del suelo y la caracterización catastral del Sector San Andrés I, II y III Etapa en Trujillo mediante SIG y simulación 3D.

Objetivos específicos:

• Generar una simulación 3D en ArcScene utilizando simbología tridimensional y datos de altura obtenidos de Google Maps.
• Analizar la distribución del uso del suelo y las alturas de las edificaciones en el sector de estudio.
• Publicar los datos en una plataforma web mediante ArcGIS Online para facilitar el acceso y la consulta interactiva.

5. Procedimiento

5.1 Obtención de datos: Se descargó información catastral en formato .dwg de la Municipalidad Provincial de Trujillo.

5.2 Procesamiento de datos: Se filtraron los datos pertinentes al sector de estudio y se convirtieron en shapefiles para su análisis en un entorno SIG.

5.3 Análisis geoespacial: Se examinaron los lotes, parques, vías locales y vías colectoras, determinando patrones espaciales y de zonificación.

5.4 Simulación 3D: En ArcScene, se realizó la extrusión de elementos tridimensionales a partir de datos de altura obtenidos de Google Earth, generando una visualización realista del entorno construido.

5.5 Generación de video: Se produjeron videos AVI de 10 segundos simulando un recorrido virtual por el sector de estudio.

5.6 Publicación en ArcGIS Online: Los shapefiles fueron convertidos a formato GeoJSON con QGIS para su compatibilidad con ArcGIS Online y su integración en la plataforma web. Esta conversión permitió que los archivos se subieran con todos sus atributos a diferencia del intento de subir como archivo .kml.

5.7 Creación de aplicación web: Se usó una plantilla de configuración de ArcGIS Online para la visualización interactiva de los datos catastrales, incorporando título de mapa, leyenda y datos detallados de cada predio.

6. Resultados

6.1 Análisis del uso del suelo

Se identificó que el sector presenta un predominio del uso residencial con 1099 lotes (99.01%), esto indica que la zona está mayormente consolidada como un espacio de vivienda, seguido por áreas destinadas a educación con 1 lote (0.09%), otros usos con 4 lotes (0.36%), lo que sugiere que la zona no cuenta con una diversidad funcional significativa y zonas de recreación pública con 6 lotes (0.54%). Este patrón de ocupación del suelo confirma el carácter eminentemente residencial de la zona, con una baja presencia de equipamientos públicos y espacios recreativos en comparación con la densidad de viviendas. 

6.2 Distribución de alturas de edificaciones

Se identificó que las edificaciones en la zona varían desde 1 hasta 14 pisos. Predominan las construcciones de 1 a 3 pisos, con 346, 366 y 327 predios respectivamente. Esto indica un desarrollo de baja a mediana altura, característico de una urbanización consolidada con edificaciones unifamiliares y multifamiliares.

A partir de los 4 pisos en adelante, el número de edificaciones disminuye drásticamente. Solo 11 predios tienen 4 pisos, mientras que las edificaciones de 5 y 6 pisos suman 15 cada una. Las estructuras de 7 a 14 pisos son menos frecuentes, con un total de 38 predios. 

Sin embargo, la presencia de edificios de hasta 14 pisos sugiere un incipiente proceso de densificación vertical en ciertos sectores estratégicos. Esto podría está relacionado con la demanda de edificaciones multifamiliares en respuesta al crecimiento urbano.

6.3 Link de Aplicativo ArcGIS Online:

https://www.arcgis.com/apps/instant/basic/index.html?appid=0928ecd43e5d4c8190d1f96be336b39b

7. Conclusiones

• La simulación 3D permitió visualizar de manera clara y detallada la configuración urbana del sector, facilitando su análisis espacial.
• Se evidenció que el sector es predominantemente residencial, con una baja presencia de equipamientos y espacios recreativos en relación con la densidad de viviendas, lo que sugiere la necesidad de estrategias de desarrollo urbano que equilibren estos aspectos. Por otro lado, la distribución de alturas muestra un predominio de edificaciones de baja a mediana altura, con una tendencia moderada hacia la densificación vertical en ciertas áreas estratégicas.
• La publicación de datos en una plataforma web mejora el acceso a la información catastral y su uso en procesos de planificación urbana. 

8. Recomendaciones

• Analizar las normativas de zonificación y evaluar si es viable fomentar la verticalización en áreas estratégicas para optimizar el uso del suelo.
• Implementar estudios complementarios sobre la accesibilidad y conectividad urbana para garantizar un desarrollo urbano equilibrado y sostenible.
• Incentivar la diversificación del uso del suelo para promover una mayor integración de comercios y servicios.
• Desarrollar estrategias de gestión del crecimiento urbano para evitar problemas de sobrecarga en infraestructura y servicios públicos.

9. Referencias bibliográficas

• Municipalidad Provincial de Trujillo. (2022). Plan de Desarrollo Urbano de Trujillo. https://drive.google.com/drive/folders/1HDHHeuIBwPZIgNpBinQi7ErF3rYorgtn
• Esri. (2025). ArcGIS Online. https://www.arcgis.com/home/index.html
• Google Maps. (2025). https://www.google.com/maps